土地の登記簿の表題部には、土地の「所在」「地番」「地目」「地積」などが記載されます。土地家屋調査士は、土地登記に関して必要な測量から登記申請を行います。
わたしたちが扱う登記は、「表示に関する登記」といいます。「どこまでがその土地なのか？」「どんな利用をされているのか？」といった物理的状況を明確にする登記です。
これを仕事「業」として行なうことが認められている唯一の国家資格者が土地家屋調査士です。
なお、司法書士が担当する権利の登記（所有権保存・移転登記、抵当権の設定登記等）は、表示に関する登記が前提にあることで登記が可能となります。
土地登記の種類は下記のように分けられます。
土地登記
土地家屋調査士が扱う土地の登記（表題部）では、土地の「所在」「地番」「地目」「地積」「所有者」などが記載されます。「所在」「地番」で土地そのものの場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。登記の対象となる土地は、日本領土内の区画された一定の地表で、私権の目的となることができるものをいいます。
土地登記の種類
土地分筆登記
土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。土地を分割することで、土地を有効利用するためにされることが多い登記です。色々な場面で土地分筆登記は必要になります。
- 一つの土地をいくつかに分けたい場合
- 土地の一部をお隣さんに売りたい場合
- 畑の一部に家を建てたい場合
土地合筆登記
土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。土地合筆登記には、字名、地目、所有者が同じで接続していること、抵当権等の所有権以外の権利の登記がないことが前提となります。（抵当権、先取特権、質権に関して、受付番号等が同一の場合は例外です。）
- 複数の土地をひとまとめたい場合
- 分割し直すために複数の土地を一つにまとめたい場合
土地地目変更登記
地目とは、土地の利用状況によって定められる名称で、土地の登記記録の表題部に記録されています。
この地目が登記記録の地目以外の地目になった時には、土地地目変更登記をする義務があります。また農地を他の地目に変更する際は、先に農地転用許可が併せて必要になります。
地目変更になった場合は１カ月以内に地目の変更の登記を申請する義務があり、それに違反すると10万円以下の過料に処される罰則規定もあります。
ただ、今現在までこの金銭罰を受けた人はおらず、そのまま放置されている土地も多いのが現状です。
いざ売買や借入時の抵当権設定等をする場合には求められることになる登記です。
- 農地や駐車場に家を建てた場合
- 建物を取壊し駐車場として利用する場合
土地地積更正登記
登記記録に誤って記録されている地積を、正しい地積に修正する登記を、土地地積更正登記と言います。登記記録に記録された面積と実際の土地の面積が異なる場合には土地地積更正登記をおすすめいたします。登記簿の地積が正しい地積に修正されると、新しい地積測量図が備え付けられます。地図訂正を伴う場合は地図も修正されます。
- 測量した面積と登記されている面積が違う場合
- 登記記録より実測の面積が小さくて、固定資産税を払いすぎていた場合
土地表題登記
土地表題登記とは、未だ登記記録（登記簿）が作成されていない土地（使用されていない水路又は里道の払い下げを受けた部分若しくは埋立地等）の登記記録を初めて作成する為の登記です。
この登記を申請し、その土地の「所在」「地番」「地目」「地積」と共に表題部に所有者が記録されることにより、その後に権利に関する登記（所有権保存登記や抵当権設定登記等）を行うことができます。
- 使われていない水路や里道の払い下げを受ける場合